房企境内发行债券受限 转投海外融资
在宏观调控之下，中国的房地产的景气度出现回落，而房地产企业的融资热情却并未减少。
“由于受中国内地的行业调控*策影响，好多房地产开发商转向境外发行美元债券进行融资。在境外发债，国际大型评级机构的信誉度更强一些，所以，这个市场变得越来越大。”惠誉评级的一位管理人员告诉。
境内债券融资受限
房地产企业在境内债券市场的融资状况如何呢？
据了解，今年以来，中国债券市场规模虽然在持续扩大，众多企业进入银行间债券市场发债，在经济总体下行的情况下，还是能够获得相对较为低廉的资金以用于企业经营。但是，采访中获悉，虽然注册制的发债非常简单方便，而且恰逢债券市场发展的大环境，但是由于受到国家相关产业调控*策影响，目前在银行间债券市场融资的服务对象里，房地产企业却受到一定程度的限制。
“非金融企业在银行间债券市场进行融资基本不设门槛，只要按照相关的规定进行申请即可。目前来看，接受注册的时间也要比以前缩短了。”近日，当以债券发行人的身份向中国银行间市场债券发行审批机构询问时，一位工作人员很尽职地给予回答，但是，他在最后依然热心地提醒，如果是房地产企业在今年要进行债券融资的话可能会受到限制，“注册审批时主要关注国家的相关产业*策，要与相关产业*策符合。”这位工作人员称。
属于银行间债券市场排名靠前的承销商——某大型国有商业银行在其投资银行业务介绍中也非常明确地指出，其承销短期融资券、中期票据的适用对象，不包括房地产企业，同时，还表明不包括排名在20位之后的与房地产企业关系密切的钢铁企业。
统计显示，今年以来，在发行人中的确不见房地产企业的身影。虽然房地产企业已暂别债券市场，但其相关行业也引起人们的关注。近日中国银行间市场交易商协会对钢贸企业、建材企业等进行了调研。调研结果显示，钢材需求快速下滑，价格下跌，钢贸行业企业库存和应收账款快速增加。建材行业受经济增速趋缓影响，行业出现下游需求不足、产能过剩、产品价格持续下跌等情况，国内建材企业面临一定挑战。通过调查，交易商协会称，各家企业基本能够按照自律规范文件的要求开展相关工作，但个别企业存在未能按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》的要求披露重大事项的情况。
一家评级机构的分析师称，无论是钢铁还是建材企业，自2011年下半年以来，下游需求乏力，景气度持续下行，目前行业处于周期性低谷。
海外发债受“热捧”
虽然境内某些融资渠道遇阻，但转向海外融资的房地产企业在境外融资时多数还是受到了“热捧”。
福建省的禹洲地产股份有限公司(“禹洲地产”及其附属公司；股票：)于上周发行了2.5亿美元(折算约19.4亿港元)优先票据，并获得投资者的超额认购，据禹洲地产公布的信息称，公布交易15分钟就获全数认购，总认购额超过90亿美元。其中投资者不乏国际大型基金公司。
获得超额认购除了一些投资者看好这些公司的发展前景外，另一个因素——高收益率也是吸引投资者的重要条件。根据不完全统计，一些房地产公司在海外发行美元债券时，其需要国际评级机构进行资信评定。一般情况下，这些公司被授予的评级都属于投机级。这样的信用级别也是使一些企业融资成本相对提高的因素之一。
以禹洲地产为例，其上周发行的优先票据为5年期，票面息率就高达11.75%。据了解，此次融资所得将用作公司置换长短债务组合、收购土地及一般公司用途等。
值得一提的是，这样的资金价格获得了企业的认可。禹洲地产董事局主席林龙安先生表示：“这次票据发行的定价合理，主要是因为我们希望有关票据价格在上市后有一定的升幅，投资者可获得理想的回报，以答谢他们对禹洲地产的支持。随着这批票据的成功发行，集团的财务实力将更为雄厚，为我们实现产品多元化策略和长远战略目标奠定稳固基础。”
最新动向是，随着近期内地房地产市场的交易量不断回升，在上半年陷于评级遭降漩涡的房地产企业评级也出现“回升”势头，有的企业评级被向上调整，融资成本也开始出现“洼地”。
其中，方兴地产本月19日发行5亿美元5年期担保票据时，年息仅为4.7%。另外，方兴地产的海外融资还不止于此。公开资料显示，今年7月25日，方兴地产就与上海浦东发展银行股份有限公司香港分行、永隆银行有限公司及东亚银行有限公司订立一项贷款协议，方兴地产由此获得了一笔3年期贷款融资，总金额为2亿美元。
加入海外融资大潮的地产公司还有龙湖地产(4亿美元，利率为6.875%的优先票据，超额认购逾40倍)、世茂地产、融创等都在本月宣布了海外融资计划。不过，值得注意的是，在海外进行美元融资的地产公司基本都是国内地产界的“排头兵”。
